La fraude fiscale dans l’immobilier

18.841.662.720 dirhams, soit presque 9% du total des recettes fiscales gérées par la DGI. Tel est le manque à gagner dans secteur immobilier par le biais de la fraude fiscale ou ce que l’on appelle le «noir ». 

Dans de nombreuses transactions de vente de logement, les prix déclarés ne concordent pas, sinon jamais avec 

le prix d’achat réel. 
Les montants transmis en «noir » représentent parfois le tiers du prix déclaré. Des prérogatives et lois sont mises en place pour lutter contre ce fléau, mais l’absence d’un système de programmation automatique au contrôle fiscal rend le pouvoir discrétionnaire de l’Administration fiscale sans limites, 

et cette situation peut être à l’origine de pratiques arbitraires et douteuses.

Casablanca, sur la sortie de la ruelle Albanafsag qui donne sur le boulevard Zerktouni, pas loin du rond-point d’Europe, sur la façade d’une résidence dite de « haut standing », est accrochée une banderole écrite en trois langues (arabe, français, anglais). Le message essentiel annonce « appartements luxueux à vendre/ contact sur place». Après avoir appelé, un jeune homme descend, nous lui demandons (dans la peau d’un acheteur) des informations sur  l’intervalle des superficies et le prix du mettre carré. Il répond spontanément, puis m’emmène faire une visite au 5ème étage, un appartement de 83 m2, « bien fini, avec cuisine équipée», dit-il. En rediscutant du prix, le jeune homme affirme que le mètre est à 18.000 DH (bien lire dix-huit mille), «mais la partie noire constitue 20% du  montant global», ajoute-t-il, soit 20% du montant payé sera non déclaré ! Encore plus loin dans la discussion, le jeune homme me renseigne sur le notaire en charge des transactions de vente de cette résidence, «son bureau se trouve en face d’Aswak Assalam de Kriaa, il s’appelle Jaafar, dites-lui que c’est concernant l’immeuble de Laamri ».  

Un peu plus loin, dans le diamètre de Mers Sultan, dans des studios de moyen standing, un jeune commercial nous informe lors d’une visite d’un appartement-témoin que le prix du mètre carré est à 16.500 DH, ajoutant que la part du noir est de 100.000 DH, puis nous réfère au propriétaire pour négocier.

 

Segments touchés, 

segments épargnés

Pour Hassan.B, notaire de Casablanca « le phénomène est beaucoup plus présent dans le moyen standing, et en dépit de la mauvaise conjoncture du marché, la quotité non déclarée pour ce segment de biens se maintient au même niveau constaté sur les dernières années, soit entre 20 et 25% des transactions nationales». 

En outre, bien que touché à moindre mesure, le haut standing n’échappe pas à la fraude immobilière. La pratique courante du « noir » dans ce segment est quelque peu freinée par « la prédominance de la vente en l’état futur d’achèvement VEFA et de la clientèle étrangère », explique Youssef Ibn Mansour, président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers.

La Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) a mené plusieurs campagnes d’affichage intégral des prix des biens immobiliers en vue de combattre le phénomène du «noir» dans le secteur. Au niveau des chantiers de construction, sur les devantures des projets immobiliers ou encore dans les bureaux de vente, des promoteurs participants joueront la transparence totale sur les prix.
 Depuis le démarrage de ce type d’opérations en juin 2010, plus de 500 banderoles ont été distribuées et affichées par les professionnels. La FNPI qui se targue d’attaquer de front une problématique «loin de ne concerner que le secteur de l’immobilier», veut y voir que la prise de conscience auprès des professionnels se développe. Youssef Ibn Mansour assure même que «la proportion du noir est dans l’ensemble en train de régresser dans l’immobilier, puisque l’offre dépasse la demande». Un constat que semblent aussi partager les banquiers et les notaires. Mais ce recul du noir serait en fait dû à des facteurs qui tiennent plus de la contrainte que de la prise de conscience des opérateurs.

D’un autre côté, une simulation de visite client à un bureau de vente de résidences haut standing sur le boulevard Ghandi à Casablanca, nous démontre que même avec les banderoles accrochées aux  façades, les agents commerciaux  sur place, eux, s’occupent de négocier la partie  « noir » sous la table. 

Quoi qu’il en soit, «avec la difficulté d’écouler un logement, dans la conjoncture actuelle, les promoteurs sont de moins en moins tentés d’exiger un versement important en espèces, qui pourrait décourager les acheteurs », explique Youssef Ibn Mansour.

 

Et le logement social ?

Le logement social, quant à lui, présente quelques blocages pour les adeptes du noir. « Le mécanisme mis en place de conventionnement avec l’Etat pour ce type d’unités empêche toute dissimulation de prix », indique un représentant du groupe immobilier Jamai, dont le projet résidences sociales « Anassi » à Casablanca. De plus, relève le professionnel « l’exonération de l’impôt sur les sociétés accordées aux promoteurs disposant d’une convention dans le social rend inutile tout recours au noir ».

Cependant, dans les grandes villes, les opérateurs arrivent quand même parfois à transcender ces règles. Ici, selon le professionnel, ce sont très souvent les commerciaux qui s’adonnent à ces pratiques frauduleuses. «Mais les promoteurs ont bien connaissance de ces manœuvres et ce sont au final eux qui en tirent profit », assure-t-il. 

Au cours d’une visite au bureau de vente d’un groupe spécialisé en logement  social, sur le quartier Oulfa à Casablanca, un commercial tente de justifier la part exigée en «noir», «La demande dépasse l’offre, et le client pressé ou celui qui a des demandes spécifiques, prend en considération que le privilège nécessite une augmentation de prix »

 

Prérogatives

 et  textes de loi

«En plus d’intensifier les contrôles inopinés auprès des promoteurs, le fisc a rendu systématique la révision des prix de vente de logements, pour déceler les transactions comportant des anomalies, chose qui ne se faisait pas il y a 5 ou 6 ans», rapporte le notaire Hassan.B. Mais il semble que ce contrôle reste surtout efficace dans les grandes villes où les transactions se sont intensifiées ces dernières années, car «dans les petites villes, où le fisc n’a pas une bonne connaissance du marché, le « noir » continue de prospérer», ajoute-t-il.

L’autre limite est que le zèle de la DGI (Direction générale des impôts) encouragerait même le phénomène de la sous-déclaration. «Le fisc contrôle les transactions sur la base du prix historique le plus élevé pratiqué dans un quartier donné. Or, dans le contexte actuel de ralentissement du marché, les prix ont baissé, ce qui fait que des transactions sont souvent redressées à tort surtout dans des villes comme Marrakech», estime Yasmina.H, agent commercial d’un holding de moyen standing à Mohammedia. Se disant qu’ils seront de toutes les manières redressées, des vendeurs opteraient systématiquement pour le  « noir ». 

Pour A.B. , membre de Transparency Maroc, il existe des initiatives mises en place par la DGI, le ministère des Finances, Bank Al-Maghrib, et la Conservation foncière pour mettre fin à cette pratique frauduleuse, mais « il existe aussi un manque de coordination entre ces parties, chacune travaille de son côté, mais sans vision stratégique commune, ce qui fait de ces initiatives un simple gaspillage d’efforts ». Il ajoute aussi qu’«officiellement, il n’y a pas de sous-bassement réglementaire, un arrêté revu régulièrement, et qui fixe les prix de l’immobilier par type et par quartier», ce qui laisse la porte ouverte aux pratiques illégales, car « noir » rime tout à fait avec opacité et donc avec corruption. En effet, ce ne sont pas les prérogatives et les lois qui manquent, mais à défaut que ces lois ne sont pas mises en exécution, de telles pratiques continuent à frayer leur chemin. L’article 65 du CGI par exemple, affirme qu’«en cas de cession d’un bien immeuble ou d’un droit réel immobilier dont le prix d’acquisition ou le prix de revient en cas de livraison à soi-même a été redressé par l’administration, soit en matière de droits d’enregistrement, soit en matière de taxe sur la valeur ajoutée, le prix d’acquisition à considérer est celui qui a été redressé par l’administration et sur lequel le contribuable a acquitté les droits dus ». Notant aussi que «La fraude fiscale est considérée depuis 1996 comme un délit pénal, mais depuis 1996 et jusqu’à nos jours, aucune poursuite n’a été menée », fait remarquer. A.B.

D’un ministre à l’autre, les approches adoptées diffèrent. Pour l’ex-ministre de l’Habitat et de l’Urbanisme Ahmed Toufik Hjira, son ministère « avait pris un certain nombre de mesures pour résoudre ce problème, notamment les larges prérogatives conférées aux inspecteurs des impôts dans le cadre de la révision des prix déclarés ». Et de préciser que « ces mesures comportent également la signature en 2009 d’une Charte d’éthique par laFfédération nationale des promoteurs immobiliers », selon laquelle «  le promoteur immobilier membre de la fédération s’interdit tout comportement consistant, directement ou indirectement, à promettre, offrir, solliciter ou accorder des paiements illicites en vue d’acquérir ou de vendre un bien immobilier quelconque » . Interrogé sur le sujet (changement de place), le ministre actuel de l’Habitat, de l’Urbanisme et de la Politique de la ville, Nabil Benabdellah, quant à lui, répond que « ceci ne rentre pas dans le domaine de compétences du ministère ; notre rôle à nous est d’encourager les promoteurs qui travaillent sur des chantiers de logement social. Entre-temps, je peux noter que la DGI redresse systématiquement les prix de l’immobilier, et qu’une nouvelle procédure de référencement par quartier est en cours d’élaboration ». 

Pour la DGI, et après plusieurs tentatives de communication, nous n’avons pu obtenir aucune réponse. Cependant, Abdellatif Zaghnoun, le directeur général des impôts, lors d’un entretien accordé à Maroc Hebdo en février 2013, interrogé sur le rôle de la DGI dans la lutte contre le « dessous de table », déclare que « le “noir” dans les transactions immobilières sera sévèrement sanctionné. C’est pour cela que l’administration fiscale mène actuellement une réflexion, en concertation avec l’Agence nationale de la conservation foncière, la Fédération nationale des promoteurs immobiliers et l’Inspection régionale de l’urbanisme de Casablanca, sur l’établissement d’un référentiel de prix basé sur l’emplacement, les caractéristiques et l’évolution des valeurs des immeubles par zone géographique et le niveau du standing à l’instar de ce qui est pratiqué dans certaines législations étrangères. Par ailleurs, l’administration s’appuie sur un dispositif de contrôle que la loi met à sa disposition dans le cadre de ses missions. » 

En outre, selon le notaire Hassan.B, la fiscalité devrait être revue pour encourager les promoteurs à tout déclarer: « la TPI, la TVA, l’inscription à la Conservation foncière ont des taux très élevés », précise-t-il. Il faudrait ainsi harmoniser tout cela et rendre transparent le mode d’évaluation de l’administration fiscale qui demeure le sujet de peur, d’incompréhension et de tabous.

Au Maroc, les vendeurs doivent, en effet, verser une taxe sur les plus-values immobilières équivalant à 20% du prix déclaré. Ce manquement à déclarer l’intégralité des sommes qui changent de main lors de la vente de biens coûte au Trésor énormément d’argent. Il ne pourra être mis un terme à ce phénomène que si un contrôle rigoureux et un système de référence des prix sont mis en place.

 

 

Le manque à gagner…pour tous

Dans un sens plus large, la pratique du « noir » dans l’immobilier, est considérée comme une double arnaque. D’une part, elle soustrait au client une somme additionnelle qu’il n’a pas toujours les moyens de couvrir, et d’autre part, cette pratique coûte cher à la Trésorerie nationale, c’est-à-dire au budget de l’Etat et à la collectivité. Dans ce recensement  effectué sur la base d’approximations et de données collectées, nous avons essayé de tracer une estimation du manque à gagner pour la Trésorerie nationale en DH dû à la pratique du « noir » dans le secteur immobilier. 

Le tableau ci-dessus indique que le manque à gagner fiscal total, soit 18.841.662.720 dirhams, représente presque 9% du total des recettes fiscales gérées par la DGI. Et là, il ne s’agit que d’un type de fraude dans le secteur immobilier. Qu’en est-il du montant global de la fraude pour l’ensemble des secteurs économiques ? N’est-ce pas là une vraie niche où se cachent d’énormes ressources et qui devrait être une priorité dans la politique fiscale ? 

 

Procédures de contrôle, procédures de chantage ?

 

Le risque réel et important réside actuellement dans l’absence d’un système de programmation automatique au contrôle fiscal. Le pouvoir discrétionnaire de l’Administration fiscale est donc sans limites. Et cette situation peut être à l’origine de pratiques arbitraires et douteuses.

Dans le cas du contrôle fiscal par rapport aux promoteurs immobiliers, la procédure est claire : la DGI envoie un avis de vérification au promoteur, précisant la période (qui se limite à 4 ans en principe) et les impôts à contrôler, avec un délai de 15 jours pour préparer sa comptabilité. Après la visite de l’inspecteur des impôts,  et en cas de constat  de déséquilibres, une première notification est envoyée au promoteur, celui-ci a le droit de répondre dans un délai de 30 jours ; s’il refuse le redressement, la DGI lui envoie une seconde notification. Dans ce cas, le promoteur a deux options : accepter le redressement ou faire appel à la CNRF (Commission nationale de recours fiscal). Dès lors, le contribuable et la DGI se retrouvent devant la CNRF présidée par un magistrat, pas nécessairement spécialisé en droit fiscal. 

Or, même en l’existence d’une telle procédure, il faut noter que l’Administration fiscale n’a pas de système de programmation de fiscalité, c’est-à-dire une batterie de critères pour pister la fraude. Le pouvoir discrétionnaire de programmation reste alors sans limites. Selon A. B, « la procédure de contrôle fiscale pour le secteur immobilier est très souvent remplacée par une politique de chantage, où le promoteur se retrouve devant un dilemme : accepter un redressement exagéré, ou payer par un autre moyen et alors son dossier devient clean ». Ceci pousse  alors à se poser la question concernant de nombreux responsables de l’Administration fiscale, dont le patrimoine immobilier s’est multiplié pendant de courtes périodes. 

 

La ruse des banquiers

 

Selon le notaire Hassan.B, «les clients potentiels à l’acquisition de logements moyen de gamme, en dépit d’une situation relativement confortable, ont du mal à constituer le capital à verser au noir ». Pour s’acquitter de leur dette, certains «contractent un prêt bancaire supposé servir à des travaux d’aménagement dans le bien acheté, mais qui sert en fait à couvrir la part à verser au noir». En effet, un moyen de contourner la loi. Amal.N, enseignante à Marrakech, affirme que pour l’achat de son appartement moyen standing au quartier Massira 1, elle a eu recourt au « noir ». «Je n’avais pas de liquide pour payer la somme du « noir », mais l’agent bancaire m’a suggéré de demander un second prêt dit de « consommation», qui était d’une somme de 180.000 DH ». Ahmed.S, fonctionnaire, lui, explique qu’il y a un an, il a dû verser 190.000 DH supplémentaires pour un appartement à Casablanca au prix déclaré de 550.000 DH. Chose à laquelle Soulaiman.R refuse de s’y plier, malgré l’encouragement de son agent bancaire. Celui-ci insiste sur le fait que la conscience du citoyen est décisive à ce sujet, et que lorsque le client tolère d’être « arnaqué », il succombe à toutes les tentations, puis se retrouve alourdi  par deux dettes au lieu d’une seule. Dans le même  contexte, A. B. note que «  la pratique du «noir» dans l’immobilier comme dans tout autre secteur, signifie une résistance à l’impôt, indicateur de civisme et donc de citoyenneté ». En fait, c’est la légitimité même de l’impôt qui se pose. Car le citoyen paie des impôts mais  observe une défaillance des services publics dans presque tous les domaines. Entre temps, cette fraude fiscale implique deux parties gagnantes : «Déclarer moins veut dire payer moins d’impôts, et pour le vendeur et pour l’acquéreur et c’est la collectivité qui en sort perdante », précise A.B.


«les recherches à l’origine du présent texte ont été effectuées grâce au soutien d’International Media Support (IMS) et de l’Association Marocaine pour le Journalisme d’Investigation (AMJI) dans le cadre de la Bourse Marocaine pour le Journalisme d’Investigation -2013. L’auteur est responsable du choix et de la présentation des faits contenus dans cet article, ainsi que des opinions qu'il y exprime ».