La demande en logements s’accroît, le déficit aussi : Vers où se dirige la politique immobilière au Maroc ?

Entre la bulle spéculative et le déficit qui s’aggrave d’année en année, le secteur immobilier vit une crise profonde qui risque de menacer la paix sociale. L’engouement qu’a connu la semaine dernière à Casablanca, le siège d’un des grands promoteurs immobiliers  est fort révélateur. Les promoteurs spéculent sur le foncier, qu’ils font «dormir» pour en maximiser le profit le moment opportun.
Dans le même contexte, la production baisse, les conditions d’octroi de prêts bancaires immobiliers se durcissent, le pouvoir d’achat diminue et les classes aussi bien très défavorisées que celles dites moyennes se trouvent, par conséquent, privées d’accès à la propriété. Les statistiques officielles relèvent que la production du logement social a baissé de 30% rien qu’en 2009, signe qui ne trompe pas du désintéressement des opérateurs privés qui émigrent plutôt vers le haut standing et l’habitat de luxe. En dépit des incitations fiscales introduites et des autres mesures d’encouragement, la situation est loin d’être reluisante. On s’attend toujours au lancement de grands chantiers à même de traduire l’implication du secteur privé. Or, cet attentisme peut se prolonger à défaut d’indicateurs concrets de retournement de tendance.
Casablanca est l’illustration parfaite de cette conjoncture de crise. Même si son nouveau schéma directeur est désormais disponible, ce qui est censé donner une visibilité réelle aux promoteurs immobiliers, le déficit en logements ne fait que s’accroître. Cette situation déficitaire ne concerne pas, cependant, que cette ville, c’est le cas aussi de Rabat, Marrakech et Tanger. D’une manière générale, le déficit en logements s’élève à près de 700.000 unités et ce n’est pas le plan de relance en vigueur qui pourra renverser la courbe.  Force, donc, est d’admettre que la spéculation dans la pierre complique la situation de crise dans laquelle évolue le secteur immobilier ces dernières années. D’où la nécessité impérieuse d’une nouvelle politique immobilière qui rompt avec  l’existant au lieu de pratiquer la fuite en avant en déclarant que telle ou telle ville est déclarée ville sans bidonville ou encore qu’il est temps de développer des programmes de développement territorial durable, même si  ces programmes doivent être concrétisés mais évidemment après avoir résorbé les déficits qui s’accumulent au fil des ans.
Il ne s’agit pas ici de verser dans le pessimisme, mais de rendre compte d’une situation qui devient de plus en plus insoutenable. Les statistiques officielles confirment d’ailleurs ce constat de crise, lequel rapporte pourtant beaucoup aux promoteurs et aux organismes de financement.
A titre de rappel, à fin 2009, l’encours de crédits à l’immobilier a enregistré un accroissement de 12,75% par rapport à fin 2008. Ainsi, le montant du crédit à l’immobilier a représenté 172,296 MMDH et celui du concours à l’économie a avoisiné les 585,25 MMDH, soit un taux de contribution de 29,4%. Toutefois, les taux débiteurs appliqués par les banques (hors taxes) ont connu une augmentation de 0,64 point au 2ème trimestre 2009 par rapport au 2ème trimestre 2007 et de 0,51 point par rapport au 2ème trimestre 2008. En 2009, les taux d’intérêt bancaires ont été également revus à la hausse.
Pourtant, ce n’est pas le désintéressement des acquéreurs qui a fait défaut. Jusqu’au 31 janvier 2010, 53.924 ménages ont bénéficié de la garantie de Fogarim pour un montant de 7,86 milliards de dirhams de prêts accordés. En janvier 2010, le nombre de dossiers garantis dans le cadre de Fogarim s’élève  à 784 prêts contre 1417 en janvier 2009, soit une régression de 44,7%.
Il faut dire aussi qu’en 2008, les investissements directs étrangers à l’immobilier ont atteint 8,93 MMDH, contre 7,6 MMDH en 2007, soit un accroissement de 17,5%. Pour les neuf premiers mois de 2009, les IDEI ont atteint 4,97 MMDH, contre 7,78 MMDH pendant les neuf premiers mois de 2008, soit une régression de 36,1%.
Par ailleurs, la production de logements autorisés (la production de logements en milieu urbain, approchée par les statistiques sur les autorisations de construire), a dépassé les 110.000 logements en 2006, pour atteindre 117.400 logements  en 2007 et près de 110.000 logements en 2008. Durant cette même année, le nombre d’unités sociales produites a atteint 129.000 unités, contre 113.000 unités en 2005, soit une évolution de 14%. En 2009, la production en habitat social s’est infléchie pour atteindre les 90.000 unités.
Sur un autre registre, près de 14,52 millions de tonnes de ciment ont été écoulées en 2009, ce qui représente une hausse de 3,36% par rapport à l’année 2008 qui a enregistré près de 14,05 millions de tonnes. La consommation du mois de janvier 2010 a avoisiné 10,78 millions de tonnes contre 14,05 millions de tonnes en janvier 2009, soit une variation de -3,29%. De plus, en 2009, la création nette d’emplois dans le secteur BTP a été de 62.000 postes au niveau national et de 41.800 postes en milieu urbain.  Le secteur des bâtiments et travaux publics a employé, en 2009, près de 966.000 personnes, soit 11% de la population active occupée âgée de 15 ans et plus.