Comment rendre les marchés du logement plus efficients, plus inclusifs et plus durables

« Des politiques judicieusement conçues et économiquement saines sont nécessaires pour rendre les marchés du logement plus efficients, plus inclusifs et plus durables dans un monde en mutation », estime l'Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE) dans un récent rapport.

S’appuyant sur les conclusions de son rapport intitulé «Pierre par pierre (Volume 2): De meilleures politiques du logement dans l’après-COVID-19», l’organisation internationale d’étude économique affirme que «de nombreuses possibilités s’offrent aux pouvoirs publics pour rendre effectivement la politique du logement plus efficiente, inclusive et durable». 

Dans son rapport, l’OCDE décrit une palette des outils dont disposent ces derniers et des options envisageables pour remédier aux problèmes actuels posés par le logement et améliorer les résultats futurs obtenus dans ce secteur.

Mais avant de les évoquer, l’organisation rappelle d’emblée que le logement est un pilier essentiel de la vie humaine, qui influe directement sur la santé et le bien-être des individus, leur situation financière, leurs perspectives professionnelles et l’environnement.

Selon le constat établi dans ledit rapport, elle note par la suite que la pandémie de COVID-19 et ses suites - en particulier l’essor du télétravail facilité par la transformation numérique - ont modifié l’équilibre entre vie professionnelle et vie privée, et entraîné d’importants phénomènes de report de la demande de logements.

Améliorer l’efficacité énergétique des logements

Le rapport, qui analyse les mesures qui pourraient contribuer au bon fonctionnement des marchés de l’immobilier d’habitation dans un contexte d’évolution des besoins et de la demande en matière de logement, montre également que la forte hausse des prix des combustibles fossiles consécutive à la guerre russo-ukrainienne «a accentué les tensions exercées sur le budget des ménages et souligné l’importance d’améliorer l’efficacité énergétique des logements».

Poursuivant ses observations, l’OCDE fait remarquer en outre que le financement du logement a également des répercussions sur la stabilité et la résilience macroéconomiques;  et que, tandis que les banques centrales resserraient leur politique monétaire pour réduire l’inflation, les taux d’intérêt des prêts hypothécaires ont augmenté.

Cette évolution a entraîné «un renchérissement des biens immobiliers d’habitation, en particulier pour les nouveaux acquéreurs et ceux ayant souscrit des emprunts à taux variable», souligne l’organisation craignant de ce fait que les prix de l’immobilier d’habitation aient atteint un pic, alors que le coût du logement est resté élevé.

Il est à noter qu’en plus d’avoir étudié les outils dont disposent les décideurs publics, le rapport apporte des éclairages dans trois domaines prioritaires distincts liés au logement.
Représentant près d’un quart des émissions de CO2 à l’échelle mondiale, le document estime en premier lieu que le logement doit contribuer davantage à ramener à zéro les émissions nettes de gaz à effet de serre d’ici à 2050.

A ce propos, il indique « comment l’électrification, les normes définies dans les codes de la construction et l’amélioration de l’efficacité énergétique des logements et des appareils peuvent contribuer à la réalisation de cet objectif».

Persuadé qu’ils freinent l’investissement dans la rénovation énergétique sur le marché du logement locatif, le rapport encourage par ailleurs les décideurs publics à résoudre les problèmes d’«incitations divergentes» entre propriétaires et locataires.

De son point de vue, «les trains de mesures proposés conjuguent réglementation intelligente, tarification adaptée de la consommation d’énergie, subventions judicieusement structurées et mesures compensatoires», souligne-t-il précisant qu’il faut concevoir les politiques publiques de manière à favoriser l’adhésion aux stratégies de décarbonation, en compensant leurs effets économiques négatifs sur les ménages les plus vulnérables.

Faire du financement du logement une source de capitaux fiable sans mettre en péril la stabilité financière

Le deuxième éclairage apporté dans ledit rapport concerne le rôle primordial joué par le financement du logement pour le bon fonctionnement des marchés de l’immobilier d’habitation.

Le rapport estime que «les pouvoirs publics devraient faire du financement du logement une source de capitaux fiable pour les acquéreurs, les promoteurs et les autres acteurs du marché sans mettre en péril la stabilité financière».

Il explore ainsi les possibilités d’utiliser des outils innovants pour financer les investissements considérables requis pour améliorer l’efficacité énergétique des biens immobiliers d’habitation, notamment des produits financiers adossés à des actifs immobiliers et des prêts hypothécaires verts.

Enfin, troisièmement, le  document examine l’évolution spatiale de la demande de logement et les mesures prises en conséquence par les pouvoirs publics. Il fait remarquer que «les changements de préférences provoqués par la transformation numérique, qui se sont accélérés pendant la pandémie, ont exercé des tensions sur les prix des logements dans les zones suburbaines et péri-urbaines, tout en pesant sur les prix dans les centres-villes».

Comme le souligne le Secrétaire général de l’OCDE, Mathias Cormann, «la disponibilité des logements, leur accessibilité financière et leur proximité des bassins d’emploi, des établissements d’enseignement, des lieux de culture et des équipements collectifs sont cruciales». Cela dit, «nous pouvons grandement contribuer à renforcer la croissance et le bien-être, et en particulier à améliorer l’accès à des logements abordables, conclut-il.

Alain Bouithy